איש מאזן כסף על מקל עץ

מינוף השקעות נדל”ן:

האם מת המינוף כמו שהכרנו אותו?!

מכירים את הכותרות הדרמטיות שמכניסות מגזרים שלמים לסטרס? כאלה שגורמות למשקיעים לעשות סיבוב פרסה לפני שהם עומדים להשקיע?

אז הכותרות האלה תמיד בומבסטיות וחשוב להבין מתוך המילים מה נאמר ומה נוגע אלינו.

מה זה מינוף נדל”ן?

בפשטות זו הלוואה. הלוואה שמטרתה להשלים סכום כסף חסר לרכישת נכס, חברה או פעילות. מעין שיתוף פעולה מושרש בין בנק או מוסד פיננסי שיודע לספק כסף, לבין אדם שיש לו סיבות לקחת ממנו.

בדוגמה הפשוטה ביותר עבורנו – ידידתנו המשכנתה (ירום הודה) שמשלימה או מחליפה לנו הון לרכישת נכס. 

מינוף עבור משקיעים

בשונה מלוקחי משכנתאות למגורים, משקיעים משתמשים במשכנתאות, הלוואות ומינופים עבור יצירת רווח מועדף על פני השקעה עם הון עצמי בלבד.

משקיעים שלוקחים משכנתה, עושים זאת ע”מ ליצור מנגנון השקעה מתועדף ובכך (בשאיפה) לראות שורת רווח גדולה יותר על הונם העצמי.

השפעת העלאת הריבית על המינוף

אז מה קרה?! אוו, טוב ששאלתם.

אלא אם הייתם בנתק בשנה האחרונה, כנראה ששמתם לב לעלייה דרסטית בשיעורי הריבית. חלקכם הרגשתם זאת בתשלומי המשכנתה העולים, במינוף קרן ההשתלמות שלקחתם וחלקכם בחר ליהנות מסביבת פק”מים נדירה (בהזדמנות נדבר, למה פק”מ שמייצר 5% בשנה, עדיין ריאלית מפסיד כסף…)

למשקיעי הנדל”ן הקלאסי – רכישת דירה, לקיחת משכנתה, הכנסת דייר והנאה מההפרש בין השכירות לתשלומי המשכנתה, עורבבו כל הקלפים וכללי המשחק השתנו.

לא עוד הפרש חיובי בין ההכנסות מהדייר לבין תשלומי המשכנתה, כי אם תזרים נמוך יותר ולעיתים אף שלילי (ז”א שאנשים פורעים חלק מהמשכנתה מכיסם ולאו דווקא מהכנסות הנכס).

“אבל רגע, מה עם עליית ערך?” שאלה מצוינת.

עליית ערך היא פסיק קטן בתכנון השקעות ולא בגלל חשיבותה, אלא בגלל אי היכולת שלנו לצפות אותה, מדובר בעתידנות…

איפה בכל זאת כדאי למנף השקעות נדל”ן?

זו אינה הצעה ואינה המלצה לעשות זאת וגם הדעה שלנו נובעת מאותה תפיסה של החלק הראשון של דברינו לעיל, כסף שלווים צריך לייצר יותר מהעלות שלו.

לכן, מודל השקעה ממונפת יכול להתאים כעת לסוג מסוים של משקיעים: 

אלה שנכנסים לעסקאות השבחה (בניגוד לעליית ערך, השווי העולה נגזר מפעילות השבחה בשטח) ושיכולים להכניס את היד לכיס, כדי לעמוד בעלויות המינוף שהם לקחו בתזרים היומיומי, מתוך הבנה שיכניסו חזרה את כספם עם רווח גבוה יותר בסיום פרויקט. 

מה עם משכנתה ביוון?

אנחנו עם האצבע על הדופק ועוד יותר מזה עם הידיים בפנים, כדי לעדכן אתכם על פתיחת מסלול משכנתאות ביוון שעתיד לקרות עוד השנה. לכתבה שלנו על מחירי הנדל”ן ביוון ב2023

ועכשיו, כשהעמקנו בנושא מינוף, כאשר תגיעו לבחור עסקה שמתאימה לאסטרטגיה שלכם זכרו – לא כל הלוואה שתוכלו לקבל שווה לקחת.

PLEASE BE KIND AND SHARE

תיאום שיחת ייעוץ
עם ירון בלום

לטובת ביצוע השקעות חכמות ומשתלמות עבורכם, אנו מציעים לכם כחברים שלנו ביאמאס אפשרות לשיחת ייעוץ ראשונית עם ירון בלום, אסטרטג נדל”ן, יזם סדרתי ואחד משלושת השותפים ביאמאס כדי לתת לכם כיוון ברור.

השווה מקומות אירוח

לְהַשְׁווֹת
דילוג לתוכן